Professionele verhuurder draagt risico van onduidelijke vaststellingsovereenkomst
Een huurder en verhuurder lossen een huurgeschil op met een vaststellingsovereenkomst. Wanneer de huurder deze niet nakomt, ontstaat opnieuw discussie. De kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland schept duidelijkheid.
De huurder huurt een bedrijfsruimte om daarin een supermarkt met eetgelegenheid te beginnen. Hij krijgt de financiering niet rond, kan daardoor niet starten met de exploitatie en voldoet niet aan zijn betalingsverplichtingen aan de verhuurder. De verhuurder dagvaardt hem en eist de volledige huurachterstand alsmede boetes en schadevergoeding. Tijdens deze procedure bereiken partijen overeenstemming in een vaststellingsovereenkomst.
Vaststellingsovereenkomst
In die vaststellingsovereenkomst staat dat de huurovereenkomst onherroepelijk eindigt, dat de huurder een beëindigingsvergoeding van € 60.500 in drie termijnen betaalt en dat de verhuurder bij tijdige betaling de procedure definitief intrekt. De huurder betaalt slechts de eerste termijn. De verhuurder wendt zich daarom opnieuw tot de rechter en vordert alsnog huurachterstand, boetes en schadevergoeding. De huurder stelt dat hij alleen nog de resterende beëindigingsvergoeding verschuldigd is.
Haviltex
De kantonrechter past de Haviltex-maatstaf toe: niet alleen de letterlijke tekst telt, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hij concludeert op basis daarvan dat de huurder enkel de resterende termijnen van de beëindigingsvergoeding hoeft te betalen.
Tekst en bedoeling
In de tekst van de vaststellingsovereenkomst staat dat de procedure wordt voortgezet voor de 'gevorderde bedragen' als de termijnen niet (op tijd) worden voldaan. Volgens de kantonrechter volgt hieruit niet dat de oorspronkelijke vorderingen weer gelden als niet tijdig wordt betaald. Zo vorderde de verhuurder aanvankelijk schadevergoeding wegens vroegtijdige beëindiging, maar met de vaststellingsovereenkomst is de huurovereenkomst al onherroepelijk beëindigd. De afspraak dat de procedure wordt voortgezet zegt daardoor niets over wat de huurder verschuldigd is.
Finale kwijting
Verder bepaalt de vaststellingsovereenkomst dat partijen uit de huurovereenkomst niets meer van elkaar te vorderen hebben, behalve de beëindigingsvergoeding. Finale kwijting treedt volgens de vaststellingsovereenkomst pas in na correcte uitvoering van de vaststellingsovereenkomst. Dat wijst er volgens de kantonrechter op dat de mogelijkheid tot voortzetting van de procedure enkel dient als stok achter de deur om betaling van de beëindigingsvergoeding af te dwingen. Dat beeld wordt volgens de kantonrechter ondersteund door de rest van de vaststellingsovereenkomst, waarin onder meer staat dat de huurder 'een finaal bedrag' betaalt en dat de beëindigingsvergoeding in de plaats komt van alle eventuele overige aanspraken uit de huurovereenkomst. Ook staat in de vaststellingsovereenkomst dat de huurder creditfacturen ontvangt voor reeds verzonden huurfacturen.
Eindoordeel
De huurder mocht er daarom volgens de kantonrechter op vertrouwen dat hij alleen nog de beëindigingsvergoeding hoefde te betalen. Dat de verhuurder meer bedoelde, blijkt niet uit de overeenkomst of uit andere feiten. Dit komt volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de verhuurder, omdat de verhuurder een professionele partij is, de vaststellingsovereenkomst door een advocaat van de verhuurder is opgesteld en de huurder een kleine ondernemer is die nauwelijks Nederlands spreekt. De huurder moet dus alleen nog de beëindigingsvergoeding betalen.
