Mededelingsplicht en ouderdomsclausule bij oud pand met vloerverzakking
Een eigenaar verkoopt zijn oude winkelpand. De koper klaagt over gebreken aan de vloer. Is de verkoper daarvoor aansprakelijk?
Deze zaak gaat over een oud winkelpand. Een supermarkt heeft interesse om het pand te huren maar heeft vraagtekens over de belastbaarheid van de vloer. Uiteindelijk betaalt de verhuurder mee aan een onderzoek naar de vloerconstructie. De huurder klaagt later echter nog steeds over de kwaliteit van de vloer: die zakt door nu er schappen en koelkasten zijn geplaatst. De verhuurder voert meerdere reparatiewerkzaamheden uit en betaalt die zelf.
Gebreken
Na enkele jaren wil een derde het pand kopen, met de supermarkt er nog in. De nieuwe eigenaar ontdekt dat de vloer van het pand ernstige gebreken vertoont. In een procedure bij de rechtbank verliest de nieuwe eigenaar echter: er is geen sprake van non-conformiteit en de verkoper heeft haar mededelingsplicht niet geschonden. In de koopovereenkomst stond een ouderdomsclausule en dat had voor de nieuwe eigenaar aanleiding moeten zijn om meer onderzoek te doen naar de constructie. Tegen deze beslissing gaat de nieuwe eigenaar in hoger beroep bij het gerechtshof Amsterdam.
Non-conform
Op grond van het Burgerlijk Wetboek moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (‘conformiteit’). Dat is niet het geval indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Volgens de nieuwe eigenaar had de verkoper meer over de gebrekkige vloer moeten vertellen.
Geen onderzoek
Dit winkelpand was negentig jaar oud. Het stond niet te koop, de nieuwe eigenaar toonde wel interesse. Deze deed een eerste bod zonder het pand te bezichtigen en zonder onderzoek. Later kwam er wel een bezichtiging maar werd direct daarna overeenstemming bereikt over de prijs. De nieuwe eigenaar stelde geen vragen over de staat van het pand. In de koopovereenkomst staat dat de nieuwe eigenaar het pand in de feitelijke staat aanvaardt. De verkoper heeft niet gegarandeerd dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als bedrijfspand. In de ouderdomsclausule staat dat de nieuwe eigenaar ermee bekend is dat het pand al oud is en dat de bouwkwaliteit lager is.
Exoneratie
De verkoper heeft niet een op haar rustende mededelingsplicht geschonden, aldus het hof. Verzakkingen van de vloer zijn door de verkoper hersteld. Daarbij meldde de aannemer dat de vloerconstructie in orde was zodat de verkoper kon en mocht aannemen dat er geen constructieve problemen met de vloer meer waren. Dat de verkoper – die geen plannen had om te verkopen – geen nader onderzoek heeft verricht kan haar niet worden verweten. Deze ouderdomsclausule moet worden gezien als een exoneratiebeding, stelt het hof: daarmee heeft de verkoper aansprakelijkheid willen ontlopen. Dat had voor de nieuwe eigenaar duidelijk moeten zijn. De verkoper gaat geheel vrijuit.
