Bezit kan door verjaring eigendom worden

Het komt wel vaker voor: een veranda staat op de erfgrens maar de overbouw steekt net een stukje uit op het perceel van de buren. Moet dat worden verwijderd? Dat ligt er aan hoe lang die situatie zo is.

Deze zaak gaat over de achtertuinen van twee buren die aan elkaar grenzen. Op de erfgrens staat een veranda, maar de overbouw en de fundering daarvan bevinden zich boven en op het perceel van de buurvrouw. Die vindt dat de overstekende delen (dakdeel en fundering) moeten worden verwijderd. Het geschil belandt bij de rechtbank Midden-Nederland.

Goede trouw

De wettelijke regels luiden als volgt. Als iemand een strook grond te goeder trouw meer dan tien jaar in zijn bezit heeft, dan verkrijgt hij de eigendom van die grond. Is die bezitter niet te goeder trouw, dan moet hij de grond meer dan twintig jaar onafgebroken in zijn bezit hebben. De bezitter moet zich al die jaren op zo’n manier hebben gedragen dat de eigenaar van de strook grond daaruit niet anders kon afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn. Daarbij geldt dat bezit wordt verkregen door feitelijke machtsverschaffing. Die drempel voor inbezitneming van grond is hoog.

Verjaring

De eigenaar van de veranda woont sinds 2008 in zijn huis. De vorige eigenaren (1992-2008) hebben verklaard dat de strook grond sinds 1992 in hun bezit was. Die strook grond was toen niet toegankelijk voor derden. Zij bouwden daar in 1992 een vlonder, over de erfgrens heen – dat is een bezitsdaad. De buren konden daar niet meer vrijelijk over beschikken en dit ook niet bereiken. De vlonder stond 26 jaar in de tuin, daarop is later de veranda gebouwd. De toenmalige bewoner van het huis waar nu de buurvrouw woont, wist daar al die tijd van. De verjaringstermijn is gaan lopen vanaf de dag dat de vlonder werd gebouwd, die is dus verstreken. De strook grond is door verjaring eigendom geworden van eigenaar van de veranda. Wat zijn daarvan de gevolgen?

Fundering

De veranda staat op het eigen perceel, alleen een stuk van het dak hangt boven het perceel van de buurvrouw. De eigenaar hoeft dit dakdeel niet te verwijderen. Dit is anders met de fundering. Die is jaren geleden gaan verzakken en daarop zijn nieuwe tegels gelegd. Die vallen niet onder de verjaring – alleen de strook grond is verjaard – en die moeten worden afgeslepen. De buurvrouw mag zelfs de hele fundering verwijderen als zij haar tuin opnieuw wil inrichten. Dan kan leiden tot verzakking van de veranda maar de eigenaar daarvan moet zelf voorkomen dat dit gebeurt, bijvoorbeeld door een damwand op zijn perceel te plaatsen.

ECLI:NL:RBMNE:2025:2831

Contact opnemen

Rechtbank
De rechtbank is het gerecht in eerste aanleg.
Meer info »
Bezit
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107 Burgerlijk Wetboek). Meestal betekent dat: feitelijk degene zijn die over een goed beschikt. Er bestaat onmiddellijk (direct) bezit en middellijk (indirect) bezit. Onmiddellijk bezit houdt in dat de bezitter het goed zelf onder zich heeft. Middellijk bezit houdt in dat de bezitter het goed niet zelf onder zich heeft, bijvoorbeeld omdat hij het heeft uitgeleend. Meestal is de eigenaar van het goed ook de bezitter, maar dat kan anders zijn. In geval van diefstal is degene die is bestolen nog steeds eigenaar, maar geen bezitter meer. De dief houdt het goed voor zichzelf en is daarmee bezitter geworden.
Meer info »
Eigendom
Eigendom is het meest verstrekkende recht dat men op een zaak kan hebben. Het is het recht om vrij over een zaak te beschikken. Eigendom is niet hetzelfde als bezit, maar eigendom en bezit gaan wel vaak samen.
Meer info »
Verjaring
Verjaring betekent dat na verloop van een bepaalde termijn (de verjaringstermijn), een rechtsvordering niet meer afdwingbaar is. De vordering bestaat dan nog wel, maar je kunt die niet meer afdwingen via een rechtszaak. De wet kent verschillende verjaringstermijnen, voor verschillende vorderingen. Een vordering tot schadevergoeding verjaart bijvoorbeeld na vijf jaar, geteld vanaf het moment dat de schuldeiser bekend werd met de schadeveroorzakende gebeurtenis en de daarvoor aansprakelijke persoon. Er zijn ook diverse andere verjaringstermijnen, bijvoorbeeld in het ontslagrecht, belastingrecht en bij consumentenkoop.
Meer info »