Huurders mede-verantwoordelijk voor het voorkomen van gebreken in woning
De huurders van een oud pand zijn zelf verantwoordelijk voor het luchten en ventileren. Eventuele schimmelvorming door gebrek aan ventilatie kan niet zonder meer worden aangerekend aan de verhuurder, zo blijkt uit een conflict tussen een woningbouwvereniging en een aantal huurders.
Een complex met sociale huurwoningen heeft van 2008 tot 2021 op de lijst gestaan om te worden gesloopt, waardoor er lange tijd geen groot onderhoud is verricht. Wanneer in 2021 duidelijk wordt dat het pand niet gesloopt maar gerenoveerd en verduurzaamd zal worden, wordt de huurstichting in een kort geding gedagvaard door meerdere huurders.
In kort geding eisen de huurders onder meer dat de woningcorporatie de onderhoudsgebreken herstelt en de huurprijs met 40 procent verlaagt wegens verminderd huurgenot. Tijdens de zitting wordt er afgesproken dat de zaak wordt aangehouden om te kijken of er overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van een deskundige die de onderhoudsklachten gaat onderzoeken. Dat lukt. Maar over de termijn van de aanhouding van de kort geding procedure worden de partijen het niet eens en daarom vraagt de woningbouwvereniging de voorzieningenrechter uitspraak te doen. De voorzieningenrechter wijst de eisen van de huurders af, omdat er in kort geding onvoldoende kan worden vastgesteld wat de oorzaak van de door de hen genoemde klachten zijn en of de gebreken voor rekening van de verhuurder moeten komen.
Oneerlijke handelspraktijken
De zaak gaat vervolgens verder bij de kantonrechter, waar de huurders nu een huurprijsvermindering van 80 procent eisen tot de dag van volledig herstel van de gebreken. Zij leggen hieraan ten grondslag dat de woningbouwvereniging zich schuldig heeft gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken door brandonveilige woningen te verhuren waar zeer ernstige gebreken aan kleven. Door hen hier niet over te informeren, zouden de keuzes van de huurders ten aanzien van hun huurovereenkomst beïnvloed zijn.
De woningbouwvereniging stelt dat van oneerlijke handelspraktijken geen sprake is en dat alle gemelde onderhoudsklachten bovendien verholpen zijn, voor zover de huurders hiertoe de gelegenheid hebben gegeven. Bij de meeste klachten ging het bovendien niet om gebreken die voor rekening van de verhuurder komen, maar kleine herstellingen voor rekening van de huurder.
Verantwoordelijkheid huurder
De rechtbank Midden-Nederland oordeelt als volgt. De klachten van de huurders gaan vooral over schimmelvorming, tocht en vocht. Hoewel schimmelvorming op zichzelf geen gebrek is, kan dit wel een gevolg van een gebrek zijn. Hetzelfde geldt voor tocht- en vochtoverlast. De huurders moeten echter zelf zorgen voor goede ventilatie en luchtverversing in het appartement, onder andere door de ventilatieroosters schoon te houden en de ramen open te zetten. Het komt erop neer dat van hen mag worden verwacht dat zij moeite doen om overlast door vocht en schimmel in het appartement te voorkomen, zoals elke bewoner van een oude woning daarvoor moeite zal moeten doen, zo stelt de rechtbank.
Redelijke termijn
Dit geldt ook voor de andere klachten van de huurders. Daar waar de woningbouwvereniging verantwoordelijk is voor het herstellen van gebreken, is dat binnen een redelijke termijn gebeurd. Het is echter ook duidelijk dat gebreken zoals het aantrekken van ongedierte gerelateerd zijn aan het gedrag van de bewoners, en dat zij hiervoor verantwoordelijk zijn. Er is daarom geen sprake van een zodanig substantiële vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, aldus de rechtbank.
Aangezien de huurders niet aan hun stelplicht hebben voldaan door aan te tonen dat er bij het sluiten van de huurovereenkomst sprake was van ernstige gebreken aan de appartementen, gaat de rechtbank ook niet mee in het argument over oneerlijke handelspraktijken.
Alle vorderingen van de huurders worden daarom afgewezen.
ECLI:NL:RBMNE:2022:1422
