Huurder van huis met langdurige lekkages heeft recht op tijdelijke huurprijsvermindering
Een huurder heeft sinds mei 2021 lekkages in de douche, wc en berging van haar huurwoning. Hoewel er meerdere keren aannemers langs worden gestuurd door de woningstichting, zijn de problemen in januari 2022 nog steeds niet opgelost. De huurder spant daarom een kort geding aan.
De huurder woont sinds 2019 met haar man en vier kinderen in een zogenaamde wisselwoning. Het idee was dat zij in juni 2020 met haar gezin naar een nieuwe woning zou verhuizen, maar de oplevering is uitgesteld tot in ieder geval mei of juni 2022. Hoewel er in haar huis in november, december en januari aannemers langs zijn geweest, zijn de lekkageproblemen nog steeds niet opgelost en zorgen de lekkages voor schimmel en stank. Omdat een deel van de lekkages in de berging zit, biedt de woningstichting de huurder de mogelijkheid om kosteloos gebruik te maken van een andere berging in het complex.
In het kort geding vraagt de huurder de rechtbank Noord-Holland om de woningstichting te veroordelen de gebreken binnen drie dagen volledig en adequaat te verhelpen. Ook eist zij een huurprijsvermindering van 60 procent vanaf 1 juli 2021 tot de dag waarop alle gebreken zijn verholpen. Ze eist daarnaast een schadevergoeding van 2.500 euro, aangezien haar zoon, die herstellende is van een ernstige ziekte, onnodige gezondheidsrisico’s heeft gelopen en het huis daarom zelfs heeft moeten verlaten.
Geen spoedeisend belang
De vordering wat betreft het verhelpen van de gebreken kan alleen worden toegewezen als de huurder hierbij een spoedeisend belang heeft. Hoewel de woningstichting in eerste instantie onvoldoende voortvarend op de klachten heeft gereageerd, is er inmiddels gebleken dat zij de klachten nu serieus neemt en de nodige actie onderneemt. Nu de woningstichting dus al doet wat zij kan, heeft de huurder geen spoedeisend belang bij een veroordeling om de gebreken te herstellen, zo oordeelt de rechtbank.
De vordering over het verminderen van de huurprijs kan in beginsel alleen in een bodemprocedure worden ingesteld, aangezien dit een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst betreft. Een oordeel van de kantonrechter zal slechts een voorlopige beoordeling zijn, maar omdat de woningstichting ook inhoudelijk op de vordering is ingegaan, zal de rechtbank hier bij wijze van ordemaatregel op ingaan.
Vermindering huurgenot
De woningstichting verwijst naar de korte duur van de huur van de wisselwoning en stelt dat er daarom geen geldvorderingen mogelijk zijn, maar hier gaat de rechtbank niet in mee, nu de huurder al 2,5 jaar in deze woning verblijft. Ook is het niet zeker dat haar nieuwe woning in mei of juni van dit jaar wordt opgeleverd. Aan de hand van foto’s en andere stukken uit het dossier is duidelijk geworden dat er al langere tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Volgens de rechtbank is het aannemelijk dat de huurprijs in een bodemprocedure in ieder geval met 20 procent verlaagd zal worden tot de gebreken zijn hersteld. Daarom wijst de rechtbank een huurprijsvermindering van 20 procent per maand toe, vanaf 1 juli 2021 tot de dag waarop de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen.
Het verzoek om een immateriële schadevergoeding wordt afgewezen. Niet is gebleken dat de huurder hier een spoedeisend belang bij heeft. Ook is de vordering hiertoe onvoldoende onderbouwd.
ECLI:NL:RBNHO:2022:1400
