Financieel betere positie na tekortkoming verhuurmakelaar: schadevergoeding afgewezen
De eigenares van een landhuis stelt dit huis in 2015 beschikbaar voor verhuur in samenwerking met een verhuurmakelaar. Een jaar later wordt het huis voor tien jaar verhuurd. De huurder wordt in 2020 failliet verklaard. Volgens de eigenares van het huis is de verhuurmakelaar tekortgeschoten in het nakomen van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
De eigenares stelt dat de verhuurmakelaar haar had moeten waarschuwen voor de risico’s bij de huurovereenkomst. Het grootste probleem is dat het landhuis uitsluitend als woonhuis verhuurd mocht worden, maar feitelijk als bedrijfsruimte is verhuurd voor de exploitatie van een zorginstelling op basis van een woonruimteovereenkomst. Had zij dat geweten, dan had zij de huurovereenkomst niet getekend. De verhuurmakelaar is daarom aansprakelijk voor alle door haar geleden schade, zoals de huurachterstand en de kosten om de woning in de originele staat terug te brengen. De huurder heeft namelijk allerlei aanpassingen verricht aan het landhuis.
Volgens de verhuurmakelaar is de eigenares niet-ontvankelijk in haar vorderingen, omdat zij momenteel niet het juridisch eigendom van het huis heeft.
Economisch eigendom
De rechtbank Den Haag is het niet met de makelaar eens. Zij oordeelt dat de eigenares van het landhuis heeft aangetoond dat ze in het bezit is van het economisch eigendom van het landhuis. Ook acht de rechtbank van belang dat de huurovereenkomst is gesloten tussen de eigenares en de huurder en de opdracht tot dienstverlening is gesloten tussen de eigenares en de verhuurmakelaar.
Tekortkoming zonder schade
De rechtbank is het met de eigenares eens dat de verhuurmakelaar tekort is geschoten in haar verplichtingen door de woning als bedrijfsruimte te verhuren, terwijl zij van de eigenares opdracht had gekregen om de woning als woonruimte te verhuren. Of deze tekortkoming bij de eigenares tot schade heeft geleid, is echter een tweede vraag.
Als het landhuis als woonhuis had moeten worden verhuurd, zou de markt met potentiële huurders beperkt zijn, zoals ambassades of zeer welgestelde particulieren. Daardoor zou het moeilijk zijn geweest het landhuis te verhuren. Dit blijkt ook uit het feit dat het landhuis voorafgaand aan de verhuur anderhalf jaar als woonruimte te huur heeft gestaan. Ook tot op heden is het niet gelukt het huis als woonruimte verhuurd te krijgen: momenteel verhuurt de eigenares het landhuis als bedrijfsruimte.
Financieel betere positie
De eigenares verkeert in de huidige situatie daarom feitelijk in een financieel betere positie dan wanneer de huurovereenkomst niet was gesloten. De huurinkomsten van ruim 3,5 ton zijn dan ook ruimschoots voldoende om de kosten te kunnen compenseren die gemaakt moeten worden om het huis in de oude staat terug te brengen. Het verzoek om een schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
ECLI:NL:RBDHA:2022:1493
