Tijdelijk stopzetten van bedrijfsvoering vanwege coronamaatregelen: recht op huurprijsvermindering?

Een vraag die in de praktijk naar aanleiding van de coronacrisis is opgekomen is of (horeca)bedrijven die hun bedrijfsvoering tijdelijk hebben moeten stopzetten, recht hebben op huurprijsvermindering. Het recht op huurprijsvermindering kan bestaan bij ‘vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek’ (artikel 7:207 BW) en dit recht in de huurovereenkomst niet is beperkt of uitgesloten.

Door de coronamaatregelen van de overheid konden huurders hun (horeca)bedrijf niet langer uitoefenen en was het bedrijfspand slechts van beperkt nut. Verschillende huurders vorderden met wisselend succes huurprijsvermindering. Deze maand zijn er verschillende uitspraken gepubliceerd over huurprijsvermindering in relatie tot de coronacrisis. De vraag is of sluiting van het gehuurde vanwege overheidsmaatregelen een aan de verhuurder toe te rekenen ‘gebrek’ is in de zin van artikel 7:207 BW en artikel 7:204 BW.

Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid dat onvoorziene overheidsmaatregelen een gebrek kunnen opleveren. De gedwongen sluiting van een bedrijfspand is dus een grond is om tot huurprijsvermindering over te gaan. Op grond van artikel 7:204 BW en artikel 7:207 BW  kan de huurder een gedeeltelijke verlaging van de huurprijs bewerkstelligen, althans als het begrip ‘gebrek’ of huurverlaging niet contractueel is uitgesloten of beperkt. Het gaat echter om uitzonderlijke coronamaatregelen waar iedereen mee te maken heeft en die zowel huurder als verhuurder treffen. De gedwongen sluiting is dan weliswaar een ‘gebrek’ in de zin van artikel 7:204 BW, maar het is verdedigbaar is dat dit gebrek een gedeelde verantwoordelijkheid van partijen betreft. Bij het bepalen van een huurprijsvermindering kan het redelijk zijn om op basis van de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid rekening te houden met bijvoorbeeld vergoedingen die de huurder heeft ontvangen onder de NOW-regeling en de belangen van de verhuurder. Zo oordeelde Rechtbank Noord-Nederland op 27 mei 2020 dat een huurder aanspraak kon maken op een huurprijsvermindering van 33,33% vanwege een gebrek in het gehuurde door een gedwongen overheidssluiting. De onderhuurder, huurder en de verhuurder namen ieder 1/3e deel van de huur voor hun rekening. Ook rechtbank Amsterdam kwam in haar kortgedingvonnis van 11 juni 2020 tot de conclusie dat het gehuurde gebrekkig is wegens het verbod op exploitatie op grond van de coronamaatregelen. De huurder had voorgesteld 50% huur te betalen, 25% kwijt te laten schelden en 25% van de huurprijs later te betalen. De rechtbank wees het verzoek tot huurprijsvermindering toe en achtte het voorstel van de huurder redelijk.

Geconcludeerd kan worden dat in de jurisprudentie een lijn is ingezet dat sluiting van het gehuurde door overheidsmaatregelen een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 BW en dat dit gebrek in beginsel huurprijsvermindering rechtvaardigt. Toch lijkt het nog geen zekerheid want Rechtbank Gelderland oordeelde dat Voetbalclub Vitesse geen recht heeft op een huurprijsvermindering voor het – vanwege het coronavirus gesloten – Gelredome ook al kwalificeert het niet kunnen gebruiken van het stadion voor betaald voetbalwedstrijden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Vitesse had onvoldoende duidelijk gemaakt dat haar financiële positie heel slecht is en zij had haar gestelde omzetverlies niet onderbouwd.

Verdedigbaar is dat zowel huurder als verhuurder een deel van de kosten dragen. Het coronavirus kan worden gekwalificeerd als een onvoorziene omstandigheid die iedereen treft, dus ook de verhuurder. De vraag ontstaat of de coronacrisis ook geldt als een onvoorziene omstandigheid bij een tweede golf van het coronavirus of voor overeenkomsten die nu worden gesloten. Hierover leest u meer in dit artikel van STIPT.

 

Contact opnemen