Meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur met wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015

Een grote meerderheid in de Tweede Kamer heeft begin deze maand ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015. Het wetsvoorstel moet, zoals de naam al aangeeft, er aan bijdragen dat ‘scheefwoners´ sneller doorstromen naar andere woningen en aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector.

In een notendop komt het wetvoorstel van minister Blok neer op twee kernpunten:
1) maximaliseren van de huurprijsstijgingen van woningcorporaties en;
2) Uitbreiding voor tijdelijke huurcontracten;

Maximalisering van de huurprijsstijgingen, ook voor particuliere verhuurders!

Om de soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande en nieuwe huurcontracten kleiner te laten worden, maximeert de ‘huursombenadering’ de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties (inclusief de vrijkomende woningen) op inflatie plus 1%.  Dit is vorig jaar tussen Aedes en de Woonbond afgesproken in het sociaal huurakkoord.
Op individueel niveau zijn jaarlijkse huurverhogingen tot maximaal de inflatie plus 2,5 % mogelijk.
Denk erom: als particuliere verhuurder van gereguleerde huurwoningen bent u wel gebonden aan deze maximale huurverhoging, maar niet aan het plafond van een maximale huursomstijging

Inkomenstoets
Het kabinet blijft ‘scheefwoners’ stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. Het inkomen wordt net zoals nu het geval is jaarlijks getoetst. Inkomensafhankelijke huurverhogingen gelden niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens en huishoudens van minstens 4 personen. Ook tellen woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee bij de berekening van de huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen.
De wijzigingen gaan volgend jaar in. Dit jaar geldt nog een maximale verhoging van inflatie plus 1,5 procent voor de laagste inkomensgroep. Voor hogere inkomens geldt een maximale verhoging van inflatie plus 2 procent of inflatie plus 4 procent. De huidige maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt beperkt op inflatie plus 0,4 procent. Voor zittende huurders zal de huurverhoging dan gemiddeld lager uitkomen.

Tijdelijke huurcontracten

De tweede belangrijke wijziging in dit wetsvoorstel is dat de huurder en verhuurder de mogelijkheid krijgen om een tijdelijk huurcontract te sluiten. De huurovereenkomst hoeft in de toekomst niet meer te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder ook geen (limitatieve) opzeggingsgrond nodig heeft. Het doel van deze wijziging is om een deel van de woningvoorraad op deze manier te reserveren voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Dit heeft voor de particuliere verhuurder als groot voordeel dat het makkelijker wordt om je ‘oude’ woning tijdelijk te verhuren, als je bijvoorbeeld geen leegstandsvergunnning hebt of niet kan krijgen.
Het huurrecht kent nu nog alleen nog bepalingen voor de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt dit uit met contracten voor promovendi, grote gezinnen en jongeren.

Het wetsvoorstel komt met een huurcontract van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en een huurcontract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen. Deze contracten eindigen na de afgesproken termijn van rechtswege.

Er zitten echter wel wat haken en ogen aan. De verhuurder hoeft weliswaar de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar moet wel een kennisgeving sturen aan de huurder. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet, dan ontstaat er een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.

Een ander belangrijk aandachtspunt is dat deze tijdelijke huurcontracten maar één keer mogen worden afgesloten, het tweede contract is van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd. Oftewel het tweede contract van een jaar, wordt automatisch een contract voor onbepaalde tijd, ondanks dat beide contracten samen niet meer dan twee jaren duren.
Daarnaast is in de wet is expliciet vastgelegd dat verhuurders van sociale huurwoningen, behoudens een aantal uitzonderingen, geen contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen mogen aanbieden.

Het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt is doorgestuurd naar de Eerste Kamer. Het kabinet streeft ernaar deze wijzigingen in juli 2016 in te laten gaan.

Bij het afsluiten van toekomstige huurovereenkomsten is het dus van belang de afspraken goed vast te leggen, maar ook de ijkpunten goed te agenderen, om te voorkomen dat u geconfronteerd wordt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
STIPT. advocaten kan u daarbij adviseren, neem gerust contact op als u vragen hebt.