Concurrent vestigt zich in het winkelcentrum

Een drogist in een winkelcentrum zegt de huurovereenkomst op als hij merkt dat een concurrent zich er ook vestigt. De kantonrechter moet beoordelen of dat zo maar kan.

Een drogist van een keten huurt een winkelruimte in een winkelcentrum. Als hij de huur niet meer betaalt, stapt de verhuurder naar de kantonrechter (rechtbank Rotterdam). Volgens de huurder ligt het probleem juist bij de eigenaar van het winkelcentrum. Die stond het toe dat, zonder overleg, een directe concurrent zich in het winkelcentrum kon vestigen. Daarop heeft de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Dat is wettelijk mogelijk als sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en als die tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

Overleg

De kantonrechter constateert dat nergens in de huurovereenkomst staat dat de eigenaar met huurders moet overleggen over het vestigen van nieuwe huurders. Op dit punt is de eigenaar niet tekortgeschoten. Op grond hiervan had de drogist de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk mogen ontbinden.

Gebrek

De drogist stelt verder dat sprake is van een ‘gebrek’ doordat de eigenaar een concurrent in het winkelcentrum heeft geplaatst. In de huurovereenkomst staat dat het winkelcentrum ‘een belangrijk deel van zijn kracht moet ontlenen aan het feit dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam zijn’. De huurder heeft er daarom niet op mogen vertrouwen dat hij altijd de enige drogisterij in het winkelcentrum zou zijn. Anders had hij daarover eerder afspraken moeten maken. Overigens, in de huurovereenkomst staat geen exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding. De drogist had vaak lege schappen en het interieur was verouderd. Dat was niet het niveau dat de eigenaar van het winkelcentrum wenste. Volgens de kantonrechter was de vestiging van de andere drogisterij in het winkelcentrum geen gebrek dat aan de eigenaar kan worden toegerekend.

Onvoorziene omstandigheid

Was de plaatsing van een concurrent in het winkelcentrum een ‘onvoorziene omstandigheid’, zodat de eigenaar niet kon vasthouden aan de huidige huurprijs? Ook niet: in de huurovereenkomst staat dat de drogist juist rekening moest houden met de omstandigheid dat er verschillende branches werkzaam konden zijn. Er was eigenlijk al voorzien in de mogelijkheid dat een concurrent zich in het winkelcentrum kon vestigen. Ook van een onvoorziene omstandigheid is geen sprake. Daar komt bij dat de twee drogisterijketens een andere uitstraling hebben en elkaar niet overal op beconcurreren. Dat een concurrent zich aandient, hoort nu eenmaal bij het ondernemersrisico. De huurovereenkomst is niet buitengerechtelijk ontbonden, de huurder moet zich aan de huurverplichtingen houden.

ECLI:NL:RBROT:2022:4032

 

Contact opnemen

Huurovereenkomst
Huur is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Beide partijen hebben rechten en verplichtingen. Zo is de verhuurder verplicht het verhuurde ter beschikking te stellen en te gebreken aan het verhuurde te verhelpen. De huurder is onder meer verplicht om de huur te betalen en om zich als een goed huurder te gedragen. Dit zijn algemene regels voor huur, die gelden voor zowel de huur van woonruimte als de huur van bedrijfsruimte.
Meer info »
Kantonrechter
De kantonrechter is belast met de behandelingen van bepaalde soorten zaken, namelijk: civiele zaken tot een bedrag van EUR 25.000,-, arbeidszaken, huurzaken, consumentenkoopzaken en consumentenkredietzaken. Verder gaat de kantonrechter ook over zaken met betrekking tot bewind, curatele, mentorschap en het verwerpen of aanvaarden van erfenissen. Het is bij een kantonrechter niet verplicht om een advocaat in te schakelen.
Meer info »
Nakoming
Als partijen een overeenkomst hebben gesloten, kunnen de ene partij van de andere partij eisen dat die aan zijn verplichtingen uit die overeenkomst voldoet. Het voldoen aan die verplichtingen wordt nakoming genoemd. Komt een partij zijn verplichtingen niet (tijdig) of onbehoorlijk na, dan pleegt hij wanprestatie. Er is dan sprake van een tekortkoming in de nakoming.
Meer info »
Overeenkomst
Een overeenkomst is een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen richting een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.Volgens de wet komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. In welke vorm dat gebeurt, is is irrelevant, dus een overeenkomst kan ook mondeling tot stand komen. Het kan dan echter lastig zijn om bewijs te leveren van het bestaan van de overeenkomst.
Meer info »
Ontbinding
Ontbinding een van de manieren waarop een overeenkomst kan worden beƫindigd. Artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek bevat een ontbindingsbevoegdheid voor het geval dat de wederpartij tekortschiet in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Je kunt dan de overeenkomt ontbinden, tenzij de tekortkoming zodanig gering is dat die geen ontbinding rechtvaardigt. Andere gronden voor ontbinding zijn bijvoorbeeld dat, wanneer je als consument iets gekocht hebt, het aangekochte product gebrekkig is, of waneer er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Ontbinding heeft tot gevolg dat de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. De reeds verrichte prestaties of gedane betalingen moeten ongedaan worden gemaakt, dus moeten - voor zover mogelijk - 'teruggedraaid' worden.
Meer info »