Verbod op executieveiling

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel heeft op 2 november een executieverbod opgelegd aan de bank. De bank maakte volgens de rechtbank misbruik van recht.

De bank wilde een woning executoriaal verkopen (veilen). De hypotheekgevers hadden zodanig hoge achterstanden laten ontstaan bij de betaling van maandelijkse hypotheektermijnen, dat de bank overging tot opzegging van de hypotheek en opeising van de uitstaande geldsom.

De bank gunde de hypotheekgevers een termijn om zelf de woning onderhands te verkopen. Daarmee zou de hypotheek dan kunnen worden terugbetaald.

Wat was er nog meer aan de hand?

De bank heeft de financieringsrelatie op 21 maart 2013 opgezegd. Daarna is de bank met de hypotheekgevers in gesprek gebleven. Op 13 april 2015 heeft de bank een termijn geboden tot 9 juli 2015 aan de hypotheekgevers om tot vrijwillige onderhandse verkoop en levering van hun woning over te gaan.

De hypotheekgevers vonden ook kopers voor hun woning. Niet eenmaal, maar zelfs driemaal. Voor twee koopovereenkomsten golden als leveringsdata 1 mei 2016 respectievelijk 28 februari 2016. De koopprijs was telkens € 320.000,00. De bank heeft haar toestemming ten aanzien van deze verkopen geweigerd. Die toestemming was vereist om te komen tot royement van de hypotheek.

Aan de derde koopovereenkomst heeft de Rabobank wel haar goedkeuring verleend. De koopsom bedroeg € 265.000,00, met leveringsdatum 15 oktober 2015. De levering heeft geen doorgang gevonden, omdat een derdepartij beslag op de woning heeft gelegd en de beslaglegger weigerde toestemming te verstrekken om de woning te verkopen.

De marktwaarde van de woning bedraagt € 270.000,00. De executiewaarde circa € 170.000,00.

De standpunten van partijen

De Rabobank zette de executie door. In de procedure die volgde, hebben de hypotheekgevers gevorderd dat het de bank zou worden verboden om de door de bank voorgenomen executieverkoop (veiling) te staken.

De hypotheekgevers hebben erkend zij een betalingsachterstand hadden. Maar daar staat tegenover dat zij actief geprobeerd zouden hebben de woning onderhands te verkopen. Zij vonden ook een koper voor een goede prijs maar de bank weigerde toestemming voor die onderhandse verkoop. De houding van de bank bracht mee dat de woning op een executieveiling ongeveer € 170.000,00 zou opbrengen, waar eerder een koopprijs van € 320.000,00 had kunnen worden gerealiseerd. Dat zou een extra restschuld betekenen van € 150.000,00.

Die extra restschuld is volgens de hypotheekgevers vooral te wijten aan de houding van de bank. De Rabobank maakt volgens hypotheekgevers misbruik van haar executierecht.

De bank nam het standpunt in dat de hypotheekgevers in het verleden al diverse betalingsafspraken niet zouden zijn nagekomen. Ook was de woning in strijd met het huurbeding verhuurd. Bovendien zou de woning niet verzekerd zijn. Tenslotte zouden de hypotheekgevers de woning nu “zo vaak” hebben verkocht, dat de bank zou twijfelen aan de geloofwaardigheid van hypotheekgevers.

De uitspraak

De voorzieningenrechter stelt vast dat alle partijen belang hebben bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Ook is het zo dat bank niet eindeloos hoeft te wachten om gebruik te maken van haar recht op executie in afwachting van vage onderhandse verkoopmogelijkheden. Niet in geschil is dat er op de verstrekte geldleningen een betalingsachterstand is ontstaan. De bank heeft als hypotheekhouder dan ook in beginsel het recht van parate executie, aldus de rechtbank.

Aan de orde is de vraag of de bank onder de hiervoor geschetste omstandigheden door uitoefening van dat recht misbruik maakt van haar bevoegdheid. En daarvan blijkt inderdaad sprake.

De voorzieningenrechter oordeelt dat er in de afgelopen periode diverse gegadigden voor de woning waren, maar dat het de bank was die – zonder echt duidelijkheid te verschaffen – met de verkoop niet instemde. De overwegingen van de rechtbank op dit punt zijn glashelder:

“Er zijn in de loop van de laatste maanden drie overeenkomsten gesloten met verkoopprijzen ter hoogte van de getaxeerde marktwaarde en daarboven. De redenen die Rabobank opgeeft daar niet mee in te stemmen, komen in wezen neer op een niet nader geconcretiseerd “we zijn het vertrouwen verloren”. Dat is uiteraard onvoldoende om niet mee te werken. Het feit dat (de afdeling bijzonder beheer van) Rabobank coûte que coûte lijkt aan te sturen op een openbare verkoop die blijkens de taxatie minstens een ton minder opbrengt dan de laagste verkoopprijs uit de koopovereenkomsten doet vermoeden dat Rabobank andere drijfveren heeft dan het realiseren van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst.”

Bovendien oordeelt de voorzieningenrechter dat een deel van de door de bank aangedragen omstandigheden onwaar bleek. Zo was de woning wel degelijk verzekerd en bleek een met de bank overeengekomen betalingsregeling tot en met augustus 2015 nagekomen. De verhuur van de woning betrof verhuur aan de partij aan wie de woning was verkocht, maar aan welke koopovereenkomst de bank om onduidelijke redenen haar toestemming niet wilde geven. De bank bleek halve informatie te hebben verstrekt. De rechtbank neemt dat de bank kwalijk.

De slotsom

Het eindoordeel van de voorzieningenrechter laat zich daarmee raden. De bank maakt misbruik van recht door de executieverkoop van de woning voort te zetten. De rechtbank vindt de door de bank betoonde aandrang tot veiling merkwaardig en de opstelling van de bank nodeloos schadend voor hypotheekgevers. Zeker omdat de bank eerst jaren heeft laten verstrijken. Om die reden verbood de rechter de bank voorlopig de woning executoriaal te veilen.