Klagen binnen bekwame tijd: hoe en hoe snel….

De rechtbank Noord-Holland is onverbiddelijk; een periode van drie maanden is niet meer binnen bekwame tijd, ondanks dat gedaagde op de hoogte was van het gebrek vanuit een andere hoedanigheid.

Deze uitspraak bewijst maar weer eens dat u niet te lang moet wachten met het ‘officieel’ klagen en aansprakelijk stellen van uw contractspartij(en).

Feiten

A heeft een appartementsrecht gekocht van B voor het souterrain, de bel-etage en de eerste verdieping tegen een prijs van ruim € 700.000 ,-. In de koopovereenkomst is onder meer het navolgende overeengekomen:

“(…) Artikel 3:
Verkoper staat er voor in, dat hij  koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

Artikel 6:
Koper verklaart:
a) Hij verklaart uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn.
(…)”

Voordat A tot koop overgaat, heeft A nog een bouwkundige opname laten plaats vinden, waar -naar verluidt- geen bijzonderheden uit voort komen.

In januari 2016 begint A met de verbouwing van het souterrain, met de bedoeling daar nog een extra (derde) slaapkamer te realiseren. Bij het verwijderen van de cementen dekvloer is er lekkage ontstaan. Op 17 februari 2016 meldt A deze gebreken aan de VvE. A stelt dat het gaat om een gebrek in de constructie, zodat het een zaak betreft waarvoor de VvE verantwoordelijk is.
Saillant detail hierin is dat B als mede-eigenaar eveneens bestuurslid is van deze VvE.

Medio februari 2016 stemt de VvE in met de kosten voor herstel en wordt er een verdeling gemaakt over wie welke bijdrage doet in de kosten. De verdeling van de schade ziet er uit als volgt:
€ 6.000,00 uit het reservefonds van de VvE,  32,877% door [eisers] , 9.308% door 1-hoog, 23,908% door 2-hoog, 23,908% door 3-hoog.

Vervolgens stelt A in april 2016 B (ook nog) persoonlijk aansprakelijk voor schade, die A stelt te hebben geleden door de lekkage.

Het verweer

B verweert zich met de stelling dat hij niet tijdig aansprakelijk is gesteld door A waardoor hij in zijn processuele belang is geschaad. Hij werd pas na drie maanden aansprakelijk gesteld, toen de vloer al was gerepareerd. Daardoor valt door B niet meer te onderzoeken of de schade ook zou zijn opgetreden als de cementen dekvloer was blijven liggen, aldus B. Hij betwist deze schade dan ook. B stelt zelf, na het funderingsherstel in 2008, zonder problemen gedurende zeven jaar het souterrain als slaapkamer te hebben gebruikt.

De beslissing

Voordat de Rechtbank toe komt aan de vraag of er sprake is van non-conformiteit, wil de kantonrechter allereerst de vraag beantwoorden of A wel tijdig heeft geklaagd bij B.

Artikel 7:23 BW stelt namelijk:
“De koper kan er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden (…).”

De eerste aansprakelijkstelling van A aan B is verzonden op 15 april 2016, derhalve drie maanden na de ontdekking van het vermeende gebrek. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet binnen bekwame tijd.

Maar B wist toch van het gebrek doordat A het gebrek bij de VvE had gemeld? De rechtbank meent dat nu er door A geen enkele valide reden is genoemd waarom hij pas drie maanden na de ontdekking van het vermeende gebrek B zelf aansprakelijk heeft gesteld, deze kennisgeving/aansprakelijkstelling aan de VvE niet kwalificeert als een kennisgeving/aansprakelijkstelling gericht aan B. Met name ook, omdat A wel de andere betrokken personen – de begeleider en aannemer- had aangesproken, die ondermeer de funderingswerkzaamheden in 2008 hadden uitgevoerd. Maar die aansprakelijkstelling had geen succes, omdat beiden failliet waren verklaard. Daarna heeft A  de VvE aangesproken. Dat heeft wel geleid tot vergoeding van een substantieel deel van de schade.
Maar A wilde vervolgens het restant van de schade nog op B, als verkoper, verhalen. De kantonrechter meent dat deze aansprakelijkstelling maanden eerder had gekund, gelijktijdig met het aansprakelijk stellen van de VvE en degenen die de funderingswerkzaamheden in 2008 hadden uitgevoerd.

Het in beraad houden van een eventuele aansprakelijkstelling van B is volgens de kantonrechter geen reden om voorbij te gaan aan het bepaalde in artikel 7:23 BW. Dat B al januari 2016 van de gebreken hoorde als (bestuurs)lid van de VvE, is niet hetzelfde als dat hij zich had moeten realiseren dat hij persoonlijk aansprakelijk zou worden gesteld.

Gelet op de bewoordingen waarin artikel 7:23 BW is gesteld, op de ratio van het artikel en op de rechtsgevolgen van non-conformiteit, kan naar het oordeel van de kantonrechter van een kennisgeving als bedoeld in voormeld artikel slechts worden gesproken als de verkoper uit de kennisgeving van koper heeft begrepen, dan wel heeft moeten begrijpen, dat koper zich er bij hem over beklaagt dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Met andere woorden de kantonrechter komt tot het oordeel dat A niet tijdig heeft geklaagd bij B, dus of er nu wel of niet sprake is van non-conformiteit, het kan niet aan B worden toegerekend, vanwege het niet tijdig klagen.

Dus, als u niet zeker weet wie of wat aansprakelijk is voor uw schade, kies er dan voor om alle betrokken partijen aansprakelijk te stellen teneinde er zeker van te zijn dat u uw rechten niet verliest en dus klaagt binnen bekwame tijd. Ook als u nog onderzoek moet doen naar de oorzaak van de schade/het gebrek, neem geen risico’s en stel bij voorbaat uw contractpartij(en) aansprakelijk, desnoods pro forma.

Een aansprakelijkstelling kan relatief makkelijk door een (aangetekende) brief of e-mail te sturen.  De advocaten van STIPT. helpen u daarmee graag (op weg)!