Eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw in Amsterdam een feit

Na 120 jaar tijdelijke en voortdurende erfpacht is dit een historisch besluit voor onze hoofdstad. De gemeenteraad heeft 22 juni jl. ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw. Het nieuwe erfpachtstelsel is daarmee vanaf 1 juli 2016 een feit. Gevolg hiervan is dat Amsterdammers die na deze datum een erfpachtovereenkomst met de gemeente aangaan voor op nieuw uitgegeven grond als eerste Amsterdamse erfpachters zekerheid krijgen over hun erfpachtkosten.

De invoering van eeuwigdurende erfpacht betekent een grote verandering. De eeuwigdurende erfpacht moet voor erfpachters een einde maken aan de complexiteit van het huidige voortdurende erfpachtstelsel en zal de erfpachters zekerheid moeten geven over hun erfpachtkosten, nu en in de toekomst. Bij eeuwigdurende erfpacht zal de erfpachter bij uitgifte of bij het moment van overstappen vanuit het huidige stelsel, weten wat de erfpachtkosten zullen bedragen. De gemeente geeft aan dat de erfpachter niet meer voor verrassingen zal komen te staan. Maar is dat ook zo? STIPT. legt uit.

De erfpachtvoorwaarden

De rechten en plichten van de erfpachter, maar ook die van de erfverpachter, zijn opgenomen in de erfpachtvoorwaarden, of in de situatie in Amsterdam: in de Algemene Bepalingen.  Wanneer deze bepalingen van toepassing worden verklaard op een erfpachtcontract zijn ze voor eeuwig geldig en kunnen de afspraken dus niet meer worden gewijzigd door de gemeente. Dit terwijl het geregeld voorkomt dat de erfpachter handelingen wil verrichten die de erfpachtvoorwaarden hem niet toestaan of dat de erfverpachter (lees: de gemeente) niet of slechts onder voor de erfpachter onaanvaardbare voorwaarden met een verandering van de erfpachtverhouding wil instemmen. Uit de voordracht van de gemeente volgt evenwel dat wijzigingen van de voorwaarden ook een canonwijziging met zich mee kan brengen.

Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

Bestaande erfpachters kunnen, als zij dat willen, vanaf volgend voorjaar overstappen naar het nieuwe stelsel. De erfpachtvoorwaarden zullen dan na overstap ook op hen van toepassing zijn. De prijs die zij betalen voor overstappen, wordt echter vooral bepaald door de overstapregeling waarin met name de korting een doorslaggevende rol zal spelen. Het is nog de vraag of deze prijs een ‘take it or leave it’ aanbod is of dat er ook ruimte is voor onderhandelingen. In de praktijk komt het vaak voor dat een erfpachtrecht afloopt, maar dat beide partijen de rechtsverhouding graag zouden willen voortzetten en helaas ontstaat er dan ook met regelmaat onenigheid over de voorwaarden waaronder de erfpachtverhouding wordt voortgezet.  Dat zal hier ook gelden, ondanks dat de gemeente Amsterdam aangeeft dat overstappen altijd vrijwillig is.

Om te kunnen beoordelen of een erfpachtconstructie voor uw situatie ook verstandig is, moet u met een aantal aspecten rekening houden.

Waar moet u opletten bij het aangaan of wijzigen van een erfpachtovereenkomst?

Los van de Amsterdamse erfpachtsituatie moet u -in algemene zin- bij het aangaan en/of wijzigen van de erfpachtovereenkomsten (in ieder geval) letten op de navolgende aspecten:

1) Hoogte van de canon: de canonverplichting drukt namelijk de waarde van het erfpachtrecht.
Bij aankoop van een erfpachtrecht met canonverplichting zal de potentiële koper de contante waarde van zijn toekomstige verplichtingen in mindering brengen op de koopsom die hij aan de verkoper wenst te betalen. Als gevolg daarvan hoeft deze koper een minder grote (hypothecaire) financiering te zoeken: in feite financiert niet de bank, maar de grondeigenaar het gebruiksrecht voor een groot deel.

2) Wijzigingsmogelijkheden van de (hoogte van de) canon.
Onder welke voorwaarden kan deze gewijzigd worden en op welke wijze wordt deze vastgesteld; via een zuiver bindend advies of een onzuiver bindend advies? Kan de canon worden gewijzigd bij wijziging van het gebruik?
De ervaring leert dat in de praktijk een en ander nog weleens mis gaat, met name bij de gemeentelijke erfpacht. Daarbij speelt een rol dat naast de privaatrechtelijke toestemming, vaak ook een publiekrechtelijke vergunning vereist is voor de door de erfpachter gewenste uitbreiding van de bestemming of wijziging van de verbouwing. Voor gemeenten is het dan van belang dat zij er geen misverstand over laten bestaan dat de publiekrechtelijke vergunning, niet tevens een privaatrechtelijke toestemming inhoudt. Bovendien is vereist dat de privaatrechtelijke toestemming slechts wordt verleend onder de voorwaarde van een canonverhoging. Het komt wel voor dat een gemeente (onvoorwaardelijk) toestemming geeft en pas daarna de canon wil verhogen. Dit kan uiteraard alleen als de erfpachtvoorwaarden daarin hebben voorzien.

3) Opzeggingsmogelijkheden van erfpachter en erfverpachter.
Is er een mogelijkheid van tussentijdse opzegging mogelijk door erfpachter en/op erfverpachter? En zo ja, op welke gronden? Dit is met name van belang voor de financierbaarheid door bijvoorbeeld een bank. De slechte positie van de hypotheekhouder op erfpacht, is een van de redenen waarom de zogenoemde ‘particuliere erfpacht’ de laatste jaren lastig financierbaar blijkt. Zoals banken liever een eerste dan een tweede recht van hypotheek hebben, zo hebben zij ook liever hypotheek op eigendom dan hypotheek op erfpacht.

4) De duur/looptijd erfpacht
Conform het bepaalde in artikel 5:86 BW, kan de duur van de erfpacht vrij worden geregeld. Er worden erfpachtovereenkomsten gesloten waarbij wordt uitgegaan van bepaalde tijd, bijvoorbeeld voor de duur van vijftig of honderd jaar, maar zoals nu in Amsterdam het geval, worden er ook eeuwigdurende erfpachtrechten gevestigd, waarbij de grond in beginsel niet meer terugkeert naar de eigenaar. Daarnaast bestaat er ook nog voortdurende erfpacht, wat feitelijk een tussenvorm is. De erfpacht is weliswaar eeuwigdurend, maar opgedeeld in tijdvakken van bijvoorbeeld vijftig of honderd jaar. In de erfpachtvoorwaarden zie je dan vaak terugkomen dat bij het einde van het tijdvak de erfpacht wordt verlengd, maar dat de hoogte van de canon op dat moment afhankelijk wordt gemaakt van de actuele waarde van de grond. En dat is een onzekerheid, waarvan de gemeente Amsterdam aangeeft dat die in het nieuwe stelsel wordt weggenomen.

5) Vergoedingen bij het einde van de erfpacht.
In het geval een erfpachter zijn verplichtingen niet nakomt, kan de erfpachter de erfpacht opzeggen. Dit heeft echter een groot nadeel, de erfverpachter dient de waarde van de erfpacht aan de erfpachter te vergoeden. Dit komt feitelijk neer op een gedwongen verkoop van het erfpachtrecht aan de erfverpachter. Daarom worden er in veel erfpachtvoorwaarden bepalingen opgenomen die de erfverpachter de bevoegdheid geven om na de opzegging  een nieuw erfpachtrecht te vestigen met exact dezelfde voorwaarden en exact dezelfde resterende looptijd als de oude erfpacht. Tevens wordt dan vaak bepaald dat de erfpachter deze erfpacht via een executieveiling aan de markt kan aanbieden. Op die manier is gewaarborgd dat de erfverpachter de vergoeding niet uit eigen zak hoeft te betalen; daar staat tegenover dat de erfpachter niet meer ontvangt dan de – in veel gevallen relatief lage – executiewaarde.

Kortom, zowel erfpachter of erfverpachter zijn gebonden aan de erfpachtvoorwaarden, terwijl bij de meeste kopers (lees: erfpachters) de inhoud van de voorwaarden vaak niet bekend is of niet begrepen/gelezen worden.

De meeste juridische procedures die STIPT. hierover voert, gaan over canonverhogingen of over de hoogte van de grondwaarde en de wijze waarop deze is vastgesteld of vastgesteld had moeten worden. Vaak volgt deze wijze van herziening of heruitgifte uit de erfpachtvoorwaarden. Het is dus zaak dat u zich als erfpachter of erfverpachter vooraf goed laat adviseren door een advocaat die in erfpachtrecht thuis is, want ook onhandig procederen door erfpachters is vaak een oorzaak dat de erfpachters een prijs betalen die marktconform is.

STIPT. adviseert u graag over uw erfpachtvoorwaarden en legt u kort en bondig uit wat de consequentie(s) van de voorwaarden voor u (kunnen) zijn.  Heeft u nog vragen? Neem dan geheel vrijblijvend contact ons op.