Klagen binnen bekwame tijd: hoe en hoe snel….

De rechtbank Noord-Holland is onverbiddelijk; een periode van drie maanden is niet meer binnen bekwame tijd, ondanks dat gedaagde op de hoogte was van het gebrek vanuit een andere hoedanigheid.

Deze uitspraak bewijst maar weer eens dat u niet te lang moet wachten met het ‘officieel’ klagen en aansprakelijk stellen van uw contractspartij(en). Lees verder “Klagen binnen bekwame tijd: hoe en hoe snel….”

Afspraken via WhatsApp, hoe rechtsgeldig zijn deze afspraken?

Het behoeft geen betoog dat WhatsApp een groot deel van onze communicatie heeft overgenomen. Meer en meer worden afspraken gemaakt via WhatsApp. Ook door rechters worden berichten die zijn verstuurd via WhatsApp, steeds vaker geaccepteerd als bewijsmateriaal.

Daarnaast blijkt uit jurisprudentie dat WhatsApp steeds vaker door werkgevers wordt gebruikt om iemand zijn ontslag aan te zeggen of zelfs om een werknemer op staande voet te ontslaan. Begin november van dit jaar werd een werknemer ontslagen, omdat hij onder werktijd ruim 1250 Whatsappjes -met zijn werktelefoon- aan zijn geliefde had gestuurd.

Eigenlijk is WhatsApp niet meer weg te denken uit onze maatschappij. Lees verder “Afspraken via WhatsApp, hoe rechtsgeldig zijn deze afspraken?”

Eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw in Amsterdam een feit

Na 120 jaar tijdelijke en voortdurende erfpacht is dit een historisch besluit voor onze hoofdstad. De gemeenteraad heeft 22 juni jl. ingestemd met de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw. Het nieuwe erfpachtstelsel is daarmee vanaf 1 juli 2016 een feit. Gevolg hiervan is dat Amsterdammers die na deze datum een erfpachtovereenkomst met de gemeente aangaan voor op nieuw uitgegeven grond als eerste Amsterdamse erfpachters zekerheid krijgen over hun erfpachtkosten.

De invoering van eeuwigdurende erfpacht betekent een grote verandering. De eeuwigdurende erfpacht moet voor erfpachters een einde maken aan de complexiteit van het huidige voortdurende erfpachtstelsel en zal de erfpachters zekerheid moeten geven over hun erfpachtkosten, nu en in de toekomst. Bij eeuwigdurende erfpacht zal de erfpachter bij uitgifte of bij het moment van overstappen vanuit het huidige stelsel, weten wat de erfpachtkosten zullen bedragen. De gemeente geeft aan dat de erfpachter niet meer voor verrassingen zal komen te staan. Maar is dat ook zo? STIPT. legt uit.
Lees verder “Eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw in Amsterdam een feit”

AANNEMERS OPGELET: “OVERLAST, ERGERNIS EN ONGEMAK BEPALEN DE SUBJECTIEVE WAARDE VAN EEN PRESTATIE”

De Rechtbank Noord-Holland , sector kanton, heeft onlangs geoordeeld dat in geval van een gedeeltelijke ontbinding van een (aannemings-)overeenkomst door de opdrachtgever vanwege een tekortkoming in de nakoming daarvan, waarbij de reeds ontvangen prestaties niet ongedaan kunnen worden gemaakt, een vergoeding daarvoor op grond van artikel 6:272 lid 2 BW in de plaats treedt, die moet worden beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor de ontvanger in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad.
Lees verder “AANNEMERS OPGELET: “OVERLAST, ERGERNIS EN ONGEMAK BEPALEN DE SUBJECTIEVE WAARDE VAN EEN PRESTATIE””

Het Hof Den Bosch benadrukt opnieuw het belang van een bewijsbare terhandstelling van de Algemene Voorwaarden

Indien u als ondernemer gebruik maakt van algemene voorwaarden, dient u ervoor te zorgen dat deze voorwaarden op de juiste wijze aan de wederpartij “ter hand worden gesteld”. Doet u dat niet, dan kan uw contractspartij de algemene voorwaarden vernietigen op grond van artikel 6:233 aanhef en onder b BW. Gevolg van de vernietiging is dat de algemene voorwaarden van begin af aan niet op de overeenkomst van toepassing zijn geweest en dat heeft grote gevolgen onder meer voor uw aansprakelijkheid(-sbeperking).

De bewijslast ten aanzien van het al dan niet voldaan hebben aan de informatieplicht rust op u ofwel de ondernemer. U dient als gebruiker van de voorwaarden te bewijzen dat deze ter hand zijn gesteld om te voorkomen dat de vernietiging wordt ingeroepen. En dat is bepaald geen sinecure, zo volgt uit het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van deze week. Het Hof heeft in haar arrest opnieuw bevestigd hoe belangrijk het is om uw algemene voorwaarden op juiste wijze ter hand te stellen, maar vooral ook dat u dat kan bewijzen.
Lees verder “Het Hof Den Bosch benadrukt opnieuw het belang van een bewijsbare terhandstelling van de Algemene Voorwaarden”

Eerste Kamer neemt Wet Doorstroming Huurmarkt aan

Eind februari jl. schreven wij een artikel over het feit dat de Tweede Kamer heeft ingestemd met Wet Doorstroming Huurmarkt. Afgelopen dinsdag nam ook de Eerste Kamer dit wetsvoorstel aan, met als gevolg dat de Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016 in werking zal treden.

Goed nieuws, of toch niet….? Nog even een korte herhaling van de komende wijzigingen.

Lees verder “Eerste Kamer neemt Wet Doorstroming Huurmarkt aan”

Meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur met wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015

Een grote meerderheid in de Tweede Kamer heeft begin deze maand ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015. Het wetsvoorstel moet, zoals de naam al aangeeft, er aan bijdragen dat ‘scheefwoners´ sneller doorstromen naar andere woningen en aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector.

In een notendop komt het wetvoorstel van minister Blok neer op twee kernpunten:
1) maximaliseren van de huurprijsstijgingen van woningcorporaties en;
2) Uitbreiding voor tijdelijke huurcontracten;

Maximalisering van de huurprijsstijgingen, ook voor particuliere verhuurders!

Om de soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande en nieuwe huurcontracten kleiner te laten worden, maximeert de ‘huursombenadering’ de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties (inclusief de vrijkomende woningen) op inflatie plus 1%.  Dit is vorig jaar tussen Aedes en de Woonbond afgesproken in het sociaal huurakkoord.
Op individueel niveau zijn jaarlijkse huurverhogingen tot maximaal de inflatie plus 2,5 % mogelijk.
Denk erom: als particuliere verhuurder van gereguleerde huurwoningen bent u wel gebonden aan deze maximale huurverhoging, maar niet aan het plafond van een maximale huursomstijging

Inkomenstoets
Het kabinet blijft ‘scheefwoners’ stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. Het inkomen wordt net zoals nu het geval is jaarlijks getoetst. Inkomensafhankelijke huurverhogingen gelden niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens en huishoudens van minstens 4 personen. Ook tellen woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee bij de berekening van de huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen.
De wijzigingen gaan volgend jaar in. Dit jaar geldt nog een maximale verhoging van inflatie plus 1,5 procent voor de laagste inkomensgroep. Voor hogere inkomens geldt een maximale verhoging van inflatie plus 2 procent of inflatie plus 4 procent. De huidige maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt beperkt op inflatie plus 0,4 procent. Voor zittende huurders zal de huurverhoging dan gemiddeld lager uitkomen.

Tijdelijke huurcontracten

De tweede belangrijke wijziging in dit wetsvoorstel is dat de huurder en verhuurder de mogelijkheid krijgen om een tijdelijk huurcontract te sluiten. De huurovereenkomst hoeft in de toekomst niet meer te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder ook geen (limitatieve) opzeggingsgrond nodig heeft. Het doel van deze wijziging is om een deel van de woningvoorraad op deze manier te reserveren voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Dit heeft voor de particuliere verhuurder als groot voordeel dat het makkelijker wordt om je ‘oude’ woning tijdelijk te verhuren, als je bijvoorbeeld geen leegstandsvergunnning hebt of niet kan krijgen.
Het huurrecht kent nu nog alleen nog bepalingen voor de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt dit uit met contracten voor promovendi, grote gezinnen en jongeren.

Het wetsvoorstel komt met een huurcontract van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en een huurcontract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen. Deze contracten eindigen na de afgesproken termijn van rechtswege.

Er zitten echter wel wat haken en ogen aan. De verhuurder hoeft weliswaar de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar moet wel een kennisgeving sturen aan de huurder. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet, dan ontstaat er een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.

Een ander belangrijk aandachtspunt is dat deze tijdelijke huurcontracten maar één keer mogen worden afgesloten, het tweede contract is van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd. Oftewel het tweede contract van een jaar, wordt automatisch een contract voor onbepaalde tijd, ondanks dat beide contracten samen niet meer dan twee jaren duren.
Daarnaast is in de wet is expliciet vastgelegd dat verhuurders van sociale huurwoningen, behoudens een aantal uitzonderingen, geen contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen mogen aanbieden.

Het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt is doorgestuurd naar de Eerste Kamer. Het kabinet streeft ernaar deze wijzigingen in juli 2016 in te laten gaan.

Bij het afsluiten van toekomstige huurovereenkomsten is het dus van belang de afspraken goed vast te leggen, maar ook de ijkpunten goed te agenderen, om te voorkomen dat u geconfronteerd wordt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
STIPT. advocaten kan u daarbij adviseren, neem gerust contact op als u vragen hebt.

Hoofdaannemer of onderaannemer? Wie spreekt u aan?

Een opdrachtgever heeft een nieuw woonhuis laten bouwen en daarbij een tuin laten aanleggen en inrichten. Voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft de opdrachtgever een hoofdaannemer, een tuinarchitect, een hoveniersbedrijf en aannemer X ingeschakeld. Van belang is dat aannemer X een deel van zijn werkzaamheden in opdracht van de hoofdaannemer heeft uitgevoerd (in onderaanneming) en een deel rechtstreeks in opdracht heeft gekregen van de opdrachtgever. Lees verder “Hoofdaannemer of onderaannemer? Wie spreekt u aan?”

Gebrekkig werk, foutief ontwerp. En de rekening wordt betaald door…

Een opdrachtgever heeft met een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de uitbreiding van het winkelcentrum Akerpoort in Amsterdam. Nadat het werk is opgeleverd, blijkt dat er volgens de gemeente is gebouwd in afwijking van de afgegeven omgevingsvergunningen en gestelde brandveiligheidseisen. Een last onder dwangsom wordt aan de opdrachtgever in het vooruitzicht gesteld. De gemeente dwingt de opdrachtgever het gerealiseerde werk in overeenstemming te brengen met hetgeen is vergund.

De opdrachtgever stelt de aannemer aansprakelijk voor hetgeen de gemeente heeft geconstateerd. Op 9 september oordeelde de Rechtbank Amsterdam[1]. Lees verder “Gebrekkig werk, foutief ontwerp. En de rekening wordt betaald door…”

Dwaling bij verhuur bedrijfspand

Inbev (onder)verhuurt een bedrijfsruimte die sinds 2005 als discotheek in gebruik is geweest, maar die formeel de bestemming “speelcasino” heeft. De onderhuurder wilde in de gehuurde ruimte een Italiaans restaurant exploiteren. Volgens de gemeente is daarvoor een vrijstellingsprocedure op grond van art. 19 lid 2 WRO (oud) noodzakelijk. De onderhuurder wil de huurovereenkomst vernietigen wegens dwaling. Lees verder “Dwaling bij verhuur bedrijfspand”

Onderzoeksplicht aannemer bij uitoefening retentierecht

Een aannemer bouwt op gemeentegrond, die is verkocht, maar nog niet aan de koper geleverd. De aannemingsovereenkomst wordt door kopers opgezegd. Kopers betalen de aannemer niet wat verschuldigd is. De aannemer roept het retentierecht in tegenover kopers en de gemeente. Mag dat? De voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam beantwoordde deze vraag op 16 april 2015 [1] ontkennend. Lees verder “Onderzoeksplicht aannemer bij uitoefening retentierecht”