AMERICA, LAND OF (LAST?) OPPORTUNITIES?

De Verenigde Staten zijn op veel terreinen een aantrekkelijke handelspartner. De vraag is of dat onder Trump zo blijft of dat uw laatste kansen zijn verkeken, met diens inauguratie.

STIPT. kan de toekomst voor het Trump tijdperk niet voorspellen. Wel kan zij voor u de belangrijkste algemene juridische aandachtspunten uiteenzetten bij het contracteren met een partij uit de V.S., zolang die nog gelden.

In het geval van internationaal zakendoen is het van groot belang om de verschillende aspecten van het internationaal privaatrecht (“ÏPR”)  goed voor ogen te houden. Lees verder “AMERICA, LAND OF (LAST?) OPPORTUNITIES?”

Buitenlandse debiteur betaalt niet, wat nu? Het Europese betalingsbevel

U kent het wel. U levert vlekkeloos zaken of diensten aan een klant buiten Nederland. De klant is tevreden, maar betaalt niet. Na wat telefoontjes en e-mails (en evenveel loze beloftes) blijft het stil.

Voor zulke situaties is er de Europese betalingsbevelprocedure. Dit is een snelle procedure waardoor het in alle EU-lidstaten, behalve Denemarken, mogelijk is om onbetwiste vorderingen snel en zonder veel kosten te incasseren. Dit is een in Europa gestandaardiseerde procedure waarin u aan de hand van een gestandaardiseerd formulier een verzoek doet aan de bevoegde rechter om een betalingsbevel uit te vaardigen aan uw debiteur.

Belangrijke voordelen: mits uw verzoek aan de vereisten voldoet, wordt het bevel gegeven zonder dat uw debiteur vooraf wordt gehoord en bijstand door een advocaat is niet verplicht.

Lees verder “Buitenlandse debiteur betaalt niet, wat nu? Het Europese betalingsbevel”

De rol van de bestuurder en zijn aansprakelijkheidsrisico’s

Een bestuurder zit op de ultieme positie om het doel van de vennootschap na te streven. Als uitgangspunt geldt dat de bestuurder de vrijheid heeft om zelf te bepalen hoe hij aan zijn taak uitvoering geeft. Maar die vrijheid is niet onbeperkt. Als uitgangspunt geldt dat de vennootschap aansprakelijk is voor eventuele schulden die er worden gemaakt. Toch doet zich met enige regelmaat de situatie voor dat een bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor deze schulden wordt gesteld. Soms naast de vennootschap en soms zelfs in plaats van de vennootschap. Lees verder “De rol van de bestuurder en zijn aansprakelijkheidsrisico’s”

Het Hof Den Bosch benadrukt opnieuw het belang van een bewijsbare terhandstelling van de Algemene Voorwaarden

Indien u als ondernemer gebruik maakt van algemene voorwaarden, dient u ervoor te zorgen dat deze voorwaarden op de juiste wijze aan de wederpartij “ter hand worden gesteld”. Doet u dat niet, dan kan uw contractspartij de algemene voorwaarden vernietigen op grond van artikel 6:233 aanhef en onder b BW. Gevolg van de vernietiging is dat de algemene voorwaarden van begin af aan niet op de overeenkomst van toepassing zijn geweest en dat heeft grote gevolgen onder meer voor uw aansprakelijkheid(-sbeperking).

De bewijslast ten aanzien van het al dan niet voldaan hebben aan de informatieplicht rust op u ofwel de ondernemer. U dient als gebruiker van de voorwaarden te bewijzen dat deze ter hand zijn gesteld om te voorkomen dat de vernietiging wordt ingeroepen. En dat is bepaald geen sinecure, zo volgt uit het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van deze week. Het Hof heeft in haar arrest opnieuw bevestigd hoe belangrijk het is om uw algemene voorwaarden op juiste wijze ter hand te stellen, maar vooral ook dat u dat kan bewijzen.
Lees verder “Het Hof Den Bosch benadrukt opnieuw het belang van een bewijsbare terhandstelling van de Algemene Voorwaarden”

Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 4 – Ontbinding of vervangende schadevergoeding

Hebt u er geen vertrouwen meer in dat uw contractspartij de overeengekomen prestatie nog kan leveren, dan hebt u de keuze tussen twee acties: ontbinding en vervangende schadevergoeding. Let wel: de keuze is definitief. U kunt hier niet op terugkomen.

Welke keuze voor u het beste is, moet u per geval beoordelen. Dat zal ik in dit artikel, zo concreet mogelijk, toelichten. Daarbij ga ik er van uit dat de verplichting van uw contractspartij niet bestaat uit het betalen van geld, want in dat geval kunt u altijd beter gewoon nakoming vorderen. Ik ga er van uit dat uw contractspartij goederen of diensten moest leveren, of een werk moest uitvoeren en dat u voor die prestatie zou betalen. Lees verder “Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 4 – Ontbinding of vervangende schadevergoeding”

Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 3 – Nakoming

Uiteraard hebt u recht op nakoming. Er is niet eens een tekortkoming vereist en (dus ook) geen toerekenbaarheid en/of verzuim.
Afspraak is immers afspraak.

Opeisbaarheid

De uit die afspraak voortvloeiende verplichting moet alleen wel opeisbaar zijn.
Als er geen termijn voor nakoming is afgesproken, dan kunt u de verplichting gelijk opeisen. Als er wel een termijn voor nakoming is afgesproken, is de verplichting niet eerder opeisbaar dan na ommekomst van die termijn.
Lees verder “Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 3 – Nakoming”

Meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur met wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015

Een grote meerderheid in de Tweede Kamer heeft begin deze maand ingestemd met het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015. Het wetsvoorstel moet, zoals de naam al aangeeft, er aan bijdragen dat ‘scheefwoners´ sneller doorstromen naar andere woningen en aan een beter passend aanbod van huurwoningen in zowel de sociale- als vrije huursector.

In een notendop komt het wetvoorstel van minister Blok neer op twee kernpunten:
1) maximaliseren van de huurprijsstijgingen van woningcorporaties en;
2) Uitbreiding voor tijdelijke huurcontracten;

Maximalisering van de huurprijsstijgingen, ook voor particuliere verhuurders!

Om de soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande en nieuwe huurcontracten kleiner te laten worden, maximeert de ‘huursombenadering’ de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties (inclusief de vrijkomende woningen) op inflatie plus 1%.  Dit is vorig jaar tussen Aedes en de Woonbond afgesproken in het sociaal huurakkoord.
Op individueel niveau zijn jaarlijkse huurverhogingen tot maximaal de inflatie plus 2,5 % mogelijk.
Denk erom: als particuliere verhuurder van gereguleerde huurwoningen bent u wel gebonden aan deze maximale huurverhoging, maar niet aan het plafond van een maximale huursomstijging

Inkomenstoets
Het kabinet blijft ‘scheefwoners’ stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. Het inkomen wordt net zoals nu het geval is jaarlijks getoetst. Inkomensafhankelijke huurverhogingen gelden niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens en huishoudens van minstens 4 personen. Ook tellen woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging niet mee bij de berekening van de huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen.
De wijzigingen gaan volgend jaar in. Dit jaar geldt nog een maximale verhoging van inflatie plus 1,5 procent voor de laagste inkomensgroep. Voor hogere inkomens geldt een maximale verhoging van inflatie plus 2 procent of inflatie plus 4 procent. De huidige maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt beperkt op inflatie plus 0,4 procent. Voor zittende huurders zal de huurverhoging dan gemiddeld lager uitkomen.

Tijdelijke huurcontracten

De tweede belangrijke wijziging in dit wetsvoorstel is dat de huurder en verhuurder de mogelijkheid krijgen om een tijdelijk huurcontract te sluiten. De huurovereenkomst hoeft in de toekomst niet meer te worden opgezegd, maar eindigt van rechtswege. Dit heeft tot gevolg dat de verhuurder ook geen (limitatieve) opzeggingsgrond nodig heeft. Het doel van deze wijziging is om een deel van de woningvoorraad op deze manier te reserveren voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. Dit heeft voor de particuliere verhuurder als groot voordeel dat het makkelijker wordt om je ‘oude’ woning tijdelijk te verhuren, als je bijvoorbeeld geen leegstandsvergunnning hebt of niet kan krijgen.
Het huurrecht kent nu nog alleen nog bepalingen voor de doelgroepen ouderen, gehandicapten en studenten. Het wetsvoorstel breidt dit uit met contracten voor promovendi, grote gezinnen en jongeren.

Het wetsvoorstel komt met een huurcontract van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen en een huurcontract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woningen. Deze contracten eindigen na de afgesproken termijn van rechtswege.

Er zitten echter wel wat haken en ogen aan. De verhuurder hoeft weliswaar de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar moet wel een kennisgeving sturen aan de huurder. Deze kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden en niet later dan één maand voor het eindigen van het huurcontract aan de huurder worden toegezonden. Gebeurt dit niet, dan ontstaat er een huurcontract voor onbepaalde tijd en geniet de huurder alsnog volledige huurbescherming.

Een ander belangrijk aandachtspunt is dat deze tijdelijke huurcontracten maar één keer mogen worden afgesloten, het tweede contract is van rechtswege een contract voor onbepaalde tijd. Oftewel het tweede contract van een jaar, wordt automatisch een contract voor onbepaalde tijd, ondanks dat beide contracten samen niet meer dan twee jaren duren.
Daarnaast is in de wet is expliciet vastgelegd dat verhuurders van sociale huurwoningen, behoudens een aantal uitzonderingen, geen contracten van maximaal 2 jaar voor zelfstandige woningen mogen aanbieden.

Het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt is doorgestuurd naar de Eerste Kamer. Het kabinet streeft ernaar deze wijzigingen in juli 2016 in te laten gaan.

Bij het afsluiten van toekomstige huurovereenkomsten is het dus van belang de afspraken goed vast te leggen, maar ook de ijkpunten goed te agenderen, om te voorkomen dat u geconfronteerd wordt met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
STIPT. advocaten kan u daarbij adviseren, neem gerust contact op als u vragen hebt.

Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 2 (aanvullende) schadevergoeding

Aanvullende schadevergoeding

Aanvullende schadevergoeding kan in combinatie met andere acties worden gevorderd. Het vorderen van deze schadevergoeding gaat niet ten koste van de mogelijkheid om andere acties in te zetten. Vandaar de toevoeging “aanvullende”.

U hebt recht op aanvullende schadevergoeding indien u schade hebt geleden als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door uw contractspartij. Uitgangspunt is dat uw wederpartij u, door de schadevergoeding, in de positie brengt waarin u zich zou bevinden wanneer de overeenkomst correct zou zijn uitgevoerd. U kunt dus geen vergoeding verlangen van schade die u ook zou hebben geleden als er geen sprake was van wanprestatie.
Lees verder “Hoe treedt u op tegen wanprestatie? Deel 2 (aanvullende) schadevergoeding”

Hoe treedt u op tegen wanprestatie?

Een serie artikelen over tekortkoming, nakoming, ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en schadevergoeding

Als uw contractspartij zijn verplichtingen niet nakomt op de manier zoals is afgesproken, spreekt men van een tekortkoming. Een tekortkoming is de overkoepelende term voor gebrekkige of te late nakoming en voor algehele niet-nakoming. In de praktijk gebruikt men de term “wanprestatie”, vandaar ook de titel van dit artikel. Die term wordt hierna nog toegelicht.
De wet kent verschillende mogelijkheden om op te treden (“acties”) tegen een tekortkoming. In een contract kunt u van deze regels afwijken. Als uw contractspartij tekortschiet, dient u daarom eerst het contract en/of de toepasselijke algemene voorwaarden erop na te slaan om uw positie te bepalen. Als er geen, van de wet afwijkende, afspraken zijn gemaakt, zijn ruwweg de volgende acties mogelijk:
* (aanvullende) schadevergoeding;
* nakoming (met aanvullende schadevergoeding);
* ontbinding (met aanvullende schadevergoeding);
* vervangende schadevergoeding (met aanvullende schadevergoeding).

Lees verder “Hoe treedt u op tegen wanprestatie?”

Hoofdaannemer of onderaannemer? Wie spreekt u aan?

Een opdrachtgever heeft een nieuw woonhuis laten bouwen en daarbij een tuin laten aanleggen en inrichten. Voor de uitvoering van de werkzaamheden heeft de opdrachtgever een hoofdaannemer, een tuinarchitect, een hoveniersbedrijf en aannemer X ingeschakeld. Van belang is dat aannemer X een deel van zijn werkzaamheden in opdracht van de hoofdaannemer heeft uitgevoerd (in onderaanneming) en een deel rechtstreeks in opdracht heeft gekregen van de opdrachtgever. Lees verder “Hoofdaannemer of onderaannemer? Wie spreekt u aan?”

Had u het ook zo bedoeld?

Afspraak is afspraak. Dat is duidelijk. Maar wat is er afgesproken? Over die vraag gaan veel juridische geschillen. Partijen kunnen van mening verschillen over de vraag hoe het contract moet worden uitgelegd. Bij zulke discussies beroept de ene partij zich veelal op de (volgens hem) letterlijke betekenis van tekst van het contract en de andere partij zal veelal aanvoeren dat de betekenis een andere is, of dat partijen, ondanks de letterlijke betekenis, anders hebben bedoeld. Hoe moet zo’n geschil worden beoordeeld? Waar moet u op letten?
Lees verder “Had u het ook zo bedoeld?”

Verbod op executieveiling

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel heeft op 2 november een executieverbod opgelegd aan de bank. De bank maakte volgens de rechtbank misbruik van recht.

De bank wilde een woning executoriaal verkopen (veilen). De hypotheekgevers hadden zodanig hoge achterstanden laten ontstaan bij de betaling van maandelijkse hypotheektermijnen, dat de bank overging tot opzegging van de hypotheek en opeising van de uitstaande geldsom.

De bank gunde de hypotheekgevers een termijn om zelf de woning onderhands te verkopen. Daarmee zou de hypotheek dan kunnen worden terugbetaald. Lees verder “Verbod op executieveiling”

Gebrekkig werk, foutief ontwerp. En de rekening wordt betaald door…

Een opdrachtgever heeft met een aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de uitbreiding van het winkelcentrum Akerpoort in Amsterdam. Nadat het werk is opgeleverd, blijkt dat er volgens de gemeente is gebouwd in afwijking van de afgegeven omgevingsvergunningen en gestelde brandveiligheidseisen. Een last onder dwangsom wordt aan de opdrachtgever in het vooruitzicht gesteld. De gemeente dwingt de opdrachtgever het gerealiseerde werk in overeenstemming te brengen met hetgeen is vergund.

De opdrachtgever stelt de aannemer aansprakelijk voor hetgeen de gemeente heeft geconstateerd. Op 9 september oordeelde de Rechtbank Amsterdam[1]. Lees verder “Gebrekkig werk, foutief ontwerp. En de rekening wordt betaald door…”

Dwaling bij verhuur bedrijfspand

Inbev (onder)verhuurt een bedrijfsruimte die sinds 2005 als discotheek in gebruik is geweest, maar die formeel de bestemming “speelcasino” heeft. De onderhuurder wilde in de gehuurde ruimte een Italiaans restaurant exploiteren. Volgens de gemeente is daarvoor een vrijstellingsprocedure op grond van art. 19 lid 2 WRO (oud) noodzakelijk. De onderhuurder wil de huurovereenkomst vernietigen wegens dwaling. Lees verder “Dwaling bij verhuur bedrijfspand”